台東区の実家を空き家にしないための相続対策｜小規模宅地等の特例と生前贈与の活用法
「将来、台東区にある実家を誰が継ぐか決まっていない」
「親が亡くなったら、誰も住む予定がない」
そんなお悩みはありませんか？
地価が上昇している台東区では、相続税の負担が重く、納税のために実家を手放そうとしても、下町特有の「狭い・古い・借地」といった条件が壁となり、買い手がつかずに「負動産（空き家）」化するケースが増えています。
今回は、実家を空き家にせず、賢く継承・売却するために知っておくべき「小規模宅地等の特例」と「生前贈与」の活用法を解説します。
なぜ台東区で「空き家」が増えるのか？（相続税の落とし穴）
台東区は人気エリアですが、相続においては以下の「ミスマッチ」が起こりやすい地域です。
評価額は高い: 路線価が高いため、小さな土地でも相続税額が数百万〜数千万円になる。
流動性は低い: 接道義務を満たしていない（再建築不可）、借地権である、建物が古すぎる等の理由で、市場では売れにくい。
この結果、「相続税を払う現金がない」＋「売るに売れない」という二重苦に陥り、そのまま放置されてしまうケースがあるのです。
切り札①「小規模宅地等の特例」で土地を守る
両親が住んでいる実家は生前に簡単に活用・整理することはできません。
ましてや、両親が高齢により施設に入り、使用しなくなっても持っている両親が手続きをしない限りは空き家となってしまいます。
実家を空き家にせず、子供が住み継ぐ、あるいは有利な条件で売却するためには、まずは相続税の負担を減らすことが最優先です。
「小規模宅地等の特例」を使えば、330㎡までの自宅敷地の評価額を80％減額できます。
【適用のための重要要件 一部抜粋】
- 同居親族: 親と同居していた子が相続し、申告期限までそのまま住み続ける。
- 家なき子（別居）: 親と別居しているが、過去3年間に「自分（または配偶者）の持ち家」に住んだことがない子が相続する。
鈴木事務所のポイント:
すでに持ち家があるお子様が台東区の実家を相続する場合、この特例が使えず、高額な相続税がかかる可能性があります。
そのため、親が元気なうちに「二世帯住宅にする」「建物の登記を整理する」などの対策が必要なケースもあります。
切り札②リフォーム・住み替えを支援
リフォームによる住みやすい状態へ
建物が老朽化していると、相続後に誰も住めず空き家になります。
親が元気なうちに、実家をリフォーム・リノベーションして住みやすい環境にしておきます。
→ 結果: 相続発生時に「すぐに貸せる・住める状態」になっているため、空き家化を防げます。
「相続時精算課税制度」の活用
すでに空き家になってしまったら？（3,000万円控除）
もし相続によって空き家になってしまった場合でも、売却時に使える特例があります。 「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」です。
要件: 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震）であること、など。
対策: 売却時に「耐震リフォーム」または「取り壊して更地」にすることで、譲渡所得から3,000万円を引くことができます。
台東区の古い木造住宅はこの対象になりやすいため、覚えておいて損はありません。
ただし、良かれと思って先に行った遺産分割協議や取壊し等のタイミングによって使用できないケースも散見されます。
使用できない場合には3,000万円の20％相当である600万円も税額が増えてしまいます。ご注意ください。
台東区の相続なら鈴木博之税理士事務所へご相談ください
税理士・行政書士にまずは相談してみよう
家を「資産」として残すか、「お荷物（空き家）」にしてしまうかは、相続発生前の準備で決まります。
特に台東区の不動産は個性が強いため、一般的なマニュアル通りの対策ではうまくいかないこともあります。
鈴木博之税理士事務所では、税金の計算だけでなく、「実家をどう活用するか」「どうすればスムーズに承継できるか」という出口戦略まで一緒に考えます。親御さんがお元気なうちに、一度ご相談ください。
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